从概念上说，别墅是私有财产，不向社会公开出售；而住宅是居民住房，是公共建筑物（注：我国《城市规划小区规划》中规定，住宅建筑是指提供给居民居住使用的房屋，包括住宅、公寓和宿舍等），是可以对外销售的。 别墅是低密度住宅，一般容积率小于1.0；高层住宅容积率大于4.5。
由于别墅的土地使用权获得的方式不同于普通住宅，并且建造标准高，所以其售价通常也比普通住宅要高许多。 不过近年来随着国家对土地资源的限制以及人口红利的消失，可用地面积越来越紧缺，城市中央的别墅地块越来越少。一线城市更是几乎没有可供开发的别墅用地了。
现在市场上出现了一些“类别墅”项目，通过高层+洋房+叠墅的组合方式实现别墅的感觉，这一类项目是真正满足改善型客户群体需求的产品。
和边宁优质答主一、 土地出让金的支付方式不同
商品房，土地出让金按国家有关规定由开发商付清，购房者购买时不必另行承担费用;而联建房屋，政府只取得协议规定面积的土地出让金，其余部分的出让金由土地使用者即建房者付清。
二、 土地使用年限不同
国家土地管理法规定，土地按使用性质不同，具有不同的使用年限：“综合用地”的使用年限是五十年;住宅用地是七十年;商业用地是四十年。其中“综合用地”在土地证上表述为“住宅、出让”，因此，综合用地是指土地既可作办公又可作宿舍使用，但不得用作商业之用;而一般商品房的住宅使用年限为七十年。
三、 建筑容积率、占地面积等指标不同
由于受土地指标和综合容积率(即建筑面积与土地使用面积比值)的限制，联建房屋占地面积较大且容积率相对较小，故而联建房屋一般表现为低层建筑，即低层楼房、多层“花园式”或“复式、叠式”住宅或独立式别墅。
四、 享受政府有关优惠政策不同
“联建房”享有政府有关按经济适用房的有关优惠政策，有些可实行完全报建，有些可实行部分报建，因此，“联建房”的价格相对“商品房”要便宜。
