别墅最高几层？
1、看土地性质 如果是普通住宅土地，70年产权的，别墅不能超过6层；40年产权的商业用地里的别墅不能超过5层（不包括地下室）。如果土地的性质是综合用途的，则要根据地块的具体情况具体分析了。 北京就有一些占地不到一亩的独栋别墅，建造得十分精致典雅。这样的别墅一般容积率都低于1.2了，按常理来说，这样的别墅应该是比较舒适宜居的吧。但实际情况却并非这样。因为占地面积小，小区的环境自然就不会太大，再加上高度的限制，楼宇之间的距离就会很密集，楼与楼之间互相干扰的程度就会比较大。而且由于高度的严格限制，一层的面积会比较适宜，但如果是一二层的话，又难免会形成底商，造成一定的噪音和采光影响。所以这类别墅居住的价值并不是很大。
2、看城市规模和经济实力 一般来说，在中小城市里，3-5层的别墅是比较合适的；而一线城市和沿海经济发达地区的中小城市，4-6层的别墅较为理想，7+层的别墅则要考虑周边地形状况以及景观等因素。毕竟一线城市的土地资源是很宝贵的，地价高昂，要在这些地方建一栋低密度联排或独栋别墅，从造价上就已经很难控制了。 如果是在三四线城市买第一套房子，可以考虑5-6层带花园的小洋房，如果选择在一线城市或者二线城市买房，建议还是选择小户型高层，将来换房的时候容易出手。 当然，这里所讲的“宜”只是相对而言，从总体上来看，高层住宅无疑是不如低密住宅的。但现实生活中，人们对于舒适度的要求往往是相对而言的——刚踏入社会的年轻白领，收入不高但希望在城市里拥有属于自己的房子，作为安家立命之所的高层住宅，对他们来说，无疑是“宜”的；而对于那些资金充裕、对生活质量要求较高的改善型人群来说，高层就不太合足了。